The use of local property markets analyses in the preparation of the evaluation of land in consolidation and exchange.
Monika Siejka, Katarzyna Matkowska
Vol. 11, no. 1 (2017), pp. 89-97
The development of the real estate market in the sector of agricultural land is due to the growing interest of investors, who can be classified in two groups. The first group form farmers purchasing agricultural land for the farming business purposes and in the second group there are other investors who consider that the relatively cheap land constitutes a good capital investment. Therefore, the owners of agricultural property expect, that actions taken in the processes of consolidation and exchange of land will be taking into account in their assumptions market values of these properties determined on the basis of transaction prices of agricultural land. The research undertaken in the work, conducted in the Brzozów district area clearly show, that variability in transaction prices is caused mainly by location understood as the distance from the main administrative centers – municipal or district ones. While the production value of arable land is a feature that affects the variability of prices, but to a much lesser extent. Therefore, the use of transaction prices for the valuation of land for the needs of consolidation and exchange of land is justified. This solution will simplify the mutual settlements between the land consolidation participants; will allow the land transactions in the process of consolidation, and will affect the accuracy of determining the value of land owned by the consolidation participants. In addition, the use of transaction prices to estimate the value of the land covered by the consolidation process will authenticate the valuation process, which is particularly important in contested cases.
Rozwój rynku nieruchomości w sektorze gruntów rolnych, spowodowany jest coraz większym zainteresowaniem inwestorów, których można sklasyfikować w dwóch grupach. Grupa pierwsza to rolnicy nabywający nieruchomości rolne na cele prowadzonej działalności rolniczej, a grupa druga to inwestorzy upatrujący w stosunkowo tanich gruntach lokaty kapitału. Stąd też właściciele nieruchomości rolnych oczekują, że w działaniach podejmowanych w procesach scalania i wymiany gruntów będą uwzględniane wartości rynkowe tych nieruchomości określone na podstawie cen transakcyjnych gruntów rolnych. Przedstawione w pracy badania przeprowadzone na obszarze powiatu brzozowskiego wykazują jednoznacznie, że zmienność cen transakcyjnych jest spowodowana w głównej mierze lokalizacją rozumianą jako odległość od głównych ośrodków administracyjnych – gminnych czy powiatowych. Natomiast wartość produkcyjna gruntów ornych jest cechą, która wpływa na zróżnicowanie cen, lecz w znacznie mniejszym stopniu. Wobec tego zasadne jest wykorzystanie cen transakcyjnych do szacunku gruntów na potrzeby ich scalenia i wymiany. Rozwiązanie to ułatwi wzajemne rozliczenia pomiędzy uczestnikami scalenia, pozwoli na obrót gruntami w procesie scalenia oraz wpłynie na dokładność określania wartości gruntów posiadanych przez uczestników scalenia. Dodatkowo wykorzystanie cen transakcyjnych do oszacowania wartości gruntów objętych scaleniem uwiarygodni proces wyceny, co jest szczególnie istotne w sytuacjach spornych.